1年4次加息，累计涨幅为0.72％，3年7次加息，累计涨幅1.98％。以贷款50万20年为例，以等额本息方式还款，从2008年1月1日起，房贷月供要比2006年8月19日以后购房贷款者多负担177.4元，相当于1年损失一部数码相机，5年损失一部IBM X60笔记本。然而，对于投资者来说，现在，当一套房子30年也不能收回成本的时候，确实该静下心来算算账了。
月供与租金差距增大
张先生在内桥附近有一处房产贷款35万，20年，以等额本息方式还款，3年前月供2260元，因装修比较简单，月租金只有2000元。3年来的7次加息，今年月供已达到2555元，到明年就达到2600元，而月租金只涨到了2200元。
张先生觉得越来越入不敷出，如果想要增加租金，只能增加投入。增加装修、家电，也是一笔不小的费用，而且还不一定会以多出很高的价格租出去，想来想去，都是自己的钱。
中原地产交易中心经理王巍巍告诉记者，一是因为租金太低，还有一个因素是房价太高，投入的比较多但是租金回报小。而房价高，必然要影响到贷款金额的增多。南京市的租金却一直不温不火，利息3年来却小步快跑，渐渐拉大了房贷月供与租金的差距。张先生这样的投资者不在少数，一次次加息在一点点打消他们投资的信心，如此下去，必将促使部分投资者抛售房产，在一定程度上，也制约了更多以租养房的投资者的进入。
12年收回成本？
房子出租回报率在8％以上，12年左右就能收回成本，12年后就等于白得一套房子。另外，今后房价肯定还会上涨，房子还能升值……目前，市场上，对于想投资的客户来说，售楼员基本都是这样算账的。而业内人士表示，目前开发商算出租回报率，一般是用年租金除以房屋总价，现在通用的说法是8％。实际上，这个8％是两年前就一直用的数字，虽然现在房价涨了，但租金没涨，这个数已经基本上不存在了。
销售员算账时，选取的基本都是项目周边房源租金报价最高的，说月租金3000元也行，4000元也行，购房人也没人细问。另外，开发商在算年租金时，基本都按1年2个月的空置期算，实际出租时，除非租价低，否则1年的平均空置期都会超过2个月。
再加上开发商算租金时基本都不会扣除物业费、供暖费等成本，算房屋总价时，都按购房的实际总价款算，不会加上相关税费、装修成本，公共维修基金、利息成本等。这样粗粗算出来的账基本都是虚高的。
相关人士表示，实际上，目前一套房子的真实出租回报率能达到5％就非常不错了，许多房子也就达到3％左右。
二手房出租不理想
王巍巍给记者举了一个例子，汉中门大街一套80平方米左右的两居室，市场单价为9000元/平方米左右，总价为70多万元。目前这套房的实际租金行情在每月2000元左右，即使按开发商的算法，按理想的1年10个月出租状态，用年租金除以房屋总价，即2万元除以70万元，回报率也仅为2.9％左右。
如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在1800元左右；而房价加上1.5％的契税、2％的公共维修基金和装修费等，实际支出达到73万元左右，回报率则更低。
“之所以回报率低，主要是本市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没涨。”一家中介公司的工作人员表示。据不完全统计，今年上半年的房租较年初上涨了10％~15％，一方面有租赁税征收的原因，房东把这部分税收转嫁到了租房者身上；另外一方面，物业税开征的预期也在一定程度上会影响房价；当然，几次利率的提高，给一部分指望以房养房的出租人带来成本的上涨，故提高租金也有可能，但是这个原因对整个房地产租赁市场的影响不大。
房产投资账该怎么算？
“房价涨了，我买的房子就值。”这是目前大多数买房人的想法。
但如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴1.5％或3％的契税，2％的公共维修金和0.05％的印花税。等房子升值出售时，如果5年之内，还要缴5.5％的营业税，0.05％的印花税，收益部分20％的个税以及1％的土地增值税。这一买一卖，相关税费就要在11％至13％左右，如果算上中介费、物业费等其他成本，5年内，房产升值13％才不亏钱。
相关人士还表示，额外的还要考虑装修费和贷款利率。相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资者来说是一笔比较大的支出，目前5年期房贷的优惠利率为6.27％，也就是说至少房产升值20％才不亏。出租回报率、出售回报率、银行利率和其他投资机会成本，都应该算在内。（江苏商报 陆春花）
现在的“80后”们，应该大都刚刚事业起步、正在计划着组建家庭、养育革命接班人等等。而同时也大多存在着这样一些的问题如：钱不够花怎么办？不知道如何存钱？闲钱在银行存储蓄划不划算？怎样供房子何时买车子等等。
“80后”们普遍没有什么理财经验，而老一辈革命者能给我们的理财经验又极为有限，他们大多是依靠工资来养育我们的。大部分家庭将收入分为三块储蓄，分别用来支付购房、医疗、子女教育。
现在的“80后”们，有着更为广泛的消费和生活理想，自然不会仅仅满足于简单的储蓄和支出。但面对复杂的投资学问又是一头雾水，而且从理论到实践，把科学知识转化成生产力又何尝那么容易。于是，作为“80后”的一员，我觉得有必要为大家开一个理财扫盲班，我们的教材要降低到扫盲班的水平，希望大家能给大家有所帮助。当然也希望大家共同探讨，共同进步，通过诚实劳动合法经营，消灭贫穷，最终达到共同富裕^_^。
谈论理财之前我们需要了解理财涉及的几个基本概念：投资，保值，收益衡量等。
关于投资，可以定义为延时消费而期待将来获得更大的消费效用。
关于保值，可以定义为通过购买资产来抵御通货膨胀带来的损失。当资产溢价超过通货膨胀时，称为升值。
关于收益衡量，就是用来判断我们理财的结果和满意程度的方法。所谓衡量，自然要和参照物进行比较。通常我们是用资本收益率(就是税后利润/投资本金得出的百分比)与社会平均利润率进行比较。社会平均利润率作为参照物(也可以称之为机会成本，这样叫就太学究了^_^)，其数据来源可以是国家GDP年增长率，也可以是市场利率(主要是银行同期存款利率)。
说理财，必须要有财可理。如果你是个彻底的无产阶级，建议还是你先艰苦奋斗一阵子，积累一定的本钱吧。
理财需要量身定制。要知道，适合别人的理财方法不一定适合你自己。其最高境界，就是量体裁衣。量体裁衣时，需要考虑得数据包括你的收入状况，消费预算，可支配的储蓄等主要经济指标，当然还可以包括工作闲暇程度，教育水平，健康计划等一些非经济指标。
理财要有思路，根据自己的出身情况，整理一下理财思路。无论是工人阶级还是贫下中农，或者地主资本家都要有这个思路，才会开始实际操作。
理财思路包括3个步骤：
1.确定理财目标和收益期望值
你的理财要有一个收入目标，这个目标可以以人民币元为单位衡量，例如希望投资月收入达到X千元。也可以用收益率(百分比)衡量，例如希望投资的年收益率可以达到20%，高过GDP增长率(我们一般常用GDP增长率作为社会平均利润率的参考值)十个百分点左右。当然，理财目标还可以更直观，如希望一个月的理财收入可以购买某款手机，凑够某地旅游经费或一枚钻戒什么的。
但是我们必须清楚，理财目标的制定要合理，绝不能犯“人有多大胆，地有多大产”的大跃进性错误。
于是，收益期望值作为理财目标的一个参考值就被提了出来，我们通常采用的是投资收益平均数。例如上文的“GDP增长率”就是个常用的年收益目标的期望值。再例如，你现在做股票投资有半年，计算一下6个月的月均收益率就可以作为你的收益期望值(当然，期望值可以根据你的能力和技巧不断调整，例如你又做了一年股票投资，在选股和买卖时机把握上都有很大进步，你的月均收益率有所提高，于是你的收益期望值可以上调)。它是计算出来的平均值常数。
2.风险偏好和风险承受能力
理财要弄清楚自己的风险承受力，这点很重要。因为根据高风险高收益的投资原则，较高的收益往往伴随较大的风险。
如果你的理睬目标经常大于“收益期望值”，愿意为高收益承担高风险，你就属于风险偏好型。这时你需要有较高的风险承受能力来与偏好匹配(例如较多的家产，近期内没有大额消费以及较高的工资收入等)，如果你没有，就需要降低你的投资目标。
如果你的风险承受能力较低，你的投资目标就应等于或接近收益期望均值，愿意承担的风险常控制在保住本金以内，你就属于风险规避型(风险规避型也需要有近期消费和应急现金的准备，不要因为投资影响到生活质量)。
3.投资组合和投资权重
根据你的投资目标和风险承受能力构建投资理财组合，分配资金的投资去向和权重。
构建组合进行投资必要的，组合可以很还的分散风险，调节收益。它既是说“不要把所有的鸡蛋放到一个篮子里”又可以“随时可以剥离不良资产，优化资金效率”。举例来说，组合中往往需要配备一部分流动性较好的资产如银行存款或纸黄金帐户头寸，如果组合中的股票突然跌价，且跌价很大，价位探底，你可以很快的从流动性资产中抽取现金，买入低价股票，从而冲淡损失。
另外，就组合各资产权重来说，依据风险偏好类型来确定。
如果你是风险偏好型，可以在组合中把高收益资产的权重放大些，例如资金70%投入的股市，20%投入基金，10%投资债券。如果你是风险规避型，可以在组合中把高风险资产的权重放小些，例如资金30%投入的股市，40%投入基金，30%投资债券。(搜狐社区)
http://www.jrj.com 2007年09月03日 09:01 证券时报 证券时报 记者 荣篱
由于基金之间的排名竞争，加上市场一直拒绝调整，基金经理都尽可能把可持股比例顶到了契约的上限，指望基金经理来做资产配置已经是不现实的了。也就是说，投资者如果觉得股市已进入高位需要降低风险，必须自行采取行动，而不是指望“专业人士”来做这件事。
“除非特别不看好市场，否则我们都会满仓操作。公募基金没有办法，要比相对排名。”在5000点以上的高位，多位基金经理都表达这样的观点。如此一来，基民所期望的由基金经理来审时度势，进行资产配置显然已不现实。在5000点以上的高位，规避风险只能靠基民自力更生了。
股票仓位顶到上限
“现在的基金评价分类有问题，把股票投资上限为80%的基金和上限为95%的放在一起比，那80%上限的肯定吃亏啊。”一家基金公司的高层公开抱怨。目前，大多基金评级机构都将70%的持股比例作为股票型基金与配置(或混合)型基金的分界限，高于70%则为股票型基金。但从70%到100%，还有相当大的差距，特别在一路上扬不回调的市场上，十个百分点的持股差距会带来净值表现的巨大不同。
事实上，正是由于基金之间的这种排名竞争关系，基金经理都尽可能把可持股比例顶到了契约的上限。“我们的仓位都很高，基金经理都不愿意减仓。”一位投资总监有点无奈的说，虽然他明确认为市场已高位，风险相当大。
除了把仓位打到上限外，基金经理对分红也表现得相当抗拒。一家基金公司旗下封闭式基金已实现收益相当丰厚，但迟迟不分红，机构投资者颇为不满。公司高层也有意分红，但基金经理却因怕影响业绩排名而反对。
几乎可以肯定的是，基金经理满仓操作并不是因为看好后市。当记者问及对基民的申购热情的看法时，一家大型基金公司的投资总监坦白的说：“我们也劝不住老百姓，依我的想法是，最好不要进钱来了。但你们实在要拿钱给我们，我们也就只能买到股票上限。”
一家研究机构的研究数据也表明，一年以来，由于市场几乎不回调的向上，基金择时带来的收益只占全部收益的10%，这就更强化的基金经理不择时不进行资产配置的操作思路。
资产配置谁来做？
对于基金管理是否要做资产配置，长期以来业内都有争论。一种观点认为，为了让投资者有明确的风险收益预期，基金经理不需要进行大的资产配置，而在契约中固定股票、债券的投资比例，如股票基金的持股比例长期保持90%，平衡基金的持股比例固定在50%，通过进行选股来规避风险。而另一种观点认为，投资者将资金交给基金管理人，应该由基金管理人审时度势，来进行股票仓位的调节。从目前基金的类型看，两种观点都得到了体现，既有固定持股比例的，也有持股比例从30%-90%甚至更有弹性的。但从现阶段基金经理“时刻保持满仓”的操作手法上看，指望基金经理来做资产配置已经是不现实的了。也就是说，投资者如果觉得股市已进入高位需要降低风险，必须自行采取行动，而不是指望“专业人士”来做这件事。
在基金中进行资产配置
目前大多数基金研究评级机构将基金分为股票型、配置型(混合型)、债券型、货币市场基金，风险收益由高到低。但这只是一个粗略的划分，投资者还可以在这些品种中进行细分，以进行配置。
投资股票基金中的低风险品种 股票基金一般以70%或60%持仓为下限，从60%到100%的持股比例是相当大的一个变化梯度，因此，即使是买股票基金，仍然有高低不同的风险收益配比。
风险最高的当然是100%跟踪指数的指数基金，其次是那些股票仓位在90%以上的基金。一些基金在契约中规定持股比例是30%-90%，在目前基金经理拼排名的情况下，基本可以视为90%持仓，也是非常高风险的品种。
在股票基金中相对风险比较小的有两类，一类是最早一批开放式基金，如南方稳健（净值,资讯）、华安创新（净值,资讯）等，这些基金投资股票的上限都是80%，另一类则是封闭式基金。封闭式基金持股上限也是80%，与此同时封闭式近期创下多个月的折价率新高，有些基金的折价率已再次接近30%，相对开放式基金，这样的折价率又多了一层“保障”。
配置基金中的低风险品种 配置型基金的风险相对股票型为低，但是如果连70%的仓位仍然嫌高的话，保守配置型基金仍然可供投资者选择。晨星公司将配置型基金分为积极配置和保守配置，保守配置的持股上限为50%。虽然持股比例较低，但保守配置型基金的表现也相当令人满意，如汇丰晋信2016（净值,资讯）在最近一年也获得了100%的收益，对于风险控制严格的投资人来说，相当不俗。不过，保守配置基金并不多，一共也只有6只。
除了股票基金和配置型基金外，参与股市的基金最近又增加了一类——由中短债基金转型而来的，可参与新股申购的基金。如南方多利（净值,资讯）中短债基金就在近日转型为南方多利增强债券型基金，加入了申购新股的投资范围，这类基金的预期年收益应可达7%。
此外，银行和券商甚至保险公司都在发行FOF产品，也就是基金中的基金，这类产品相对而言也比单只股票型基金风险更小。但由于大多数这类产品并未对投资于股票基金、配置型基金和其他品种基金的比例进行规定，很难判断其风险收益情况。比如，前期在招商银行（行情,资讯）热卖的招商证券基金宝二期，银行销售人员称，基金宝二期将与一期不同，一期并非全部投资于股票基金，二期则会全部投资于股票基金。如果全部投资于股票基金，其风险并不见得比单只配置型基金更小。
调查显示，去年一年有77.8％的人对自己买到的房子不满意，其原因在于房产消费上的过度透支和自我需求的模糊认识。因此有房产专家认为，购房者要想买到如意称心能满足自己需求的房子，关键是要对自己有一个明确认识。有人在对白领房产消费人群进行深入研究后发现，这些具有相当消费能力的人大致可分为五大类型，他们在买房中有着迥然不同的表现，每一种类型的人都独具个性。
第1型：追求安全
追求安全型的白领人士非常注重就业与生活状态的稳定。在职业上，他们对在职业竞争中获得优势缺乏自信与动力，强调做好岗位工作。在生活中，他们总是将消费、储蓄和投资的比例稳定在一个心理安全的水平上，尽量避免冲动消费与透支消费。
评论：对于这种类型的白领而言，宜于走梯度消费逐渐提升的房产消费路线，如果是首次置业可以考虑购买小户型的二手房，待到经济条件达到一定程度再执行以小换大，以避免由于房产消费过度给生活带来的冲击。
第2型：追求稳健
追求稳健型的白领人士在保持职业生存稳定的基础上，以稳步发展作为职业发展目标。信心指数较高的阶段，他们会对住宅一类的昂贵消费产生很大的热情。信心指数较低的阶段，他们会毫不迟疑地冻结所有昂贵消费的欲望。
评论：这种类型的白领的信心指数并不稳定，容易受到来自市场层面的影响，所以在购置房产时，也是不宜于大规模透支的，而是适合稳扎稳打。首次置业者可考虑80平米的两居室新房，因为这样的房子一直都是二手房市场的热点户型，这样在换新换大的过程中可以进退自如。
第3型：追求财富
追求财富型的白领人士往往以提升个人经济收入作为职业发展目标。在生活上，他们会对住宅一类的昂贵消费保持很大的投资热情。
评论：对于追求财富的白领而言，购房已经不仅仅是要置业，更关键的是要理财以促其升值，某种意义上说地段决定了房产的升值潜力。所以，在这类人群购房置业中地段是至关重要的。
第4型：追求地位
追求地位型的白领人士在保持职业稳步发展的基础上，以提升个人的专业、商业与社会地位作为职业发展目标。对于住宅一类的昂贵消费，他们特别强调“要住出样子来”；为此，往往愿意进行大规模的透支消费。
评论：对于这部分人群，尤其强调房产的品位和居住的舒适度，并且固执地认为其所居住的房产必须和他的身份相匹配。另外，强烈的阶层情结注定这部分人在购房过程中必须关注房产的社区环境及配套，这不仅包括一些硬件设施还包括社区居住人群、人文配套之类。
第5型：追求理想
追求理想型的白领人士为实现理想而不停地创新或创业。他们特别强调“要住出自我来”。所以，只要不对理想的实现构成威胁，他们愿意进行大规模的透支消费。
评论：鉴于这部分人群强势的购买力，其房产置业的目标应该集中在高端公寓、别墅等范畴之内。