就在他打算和开发商签合同的时候，不期而至的“二套房贷款新规”却让他一下打了一个冷颤。因为这意味着他这第二套房产的投资成本将明显增加。

　　国庆节前，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各家银行对已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此消息一出立即在房地产市场引起了强烈的反响。

　　不少市民放弃投资房产

　　今年以来，在省城某科技公司上班的周先生从股票市场上赚得了40多万元的收益。但在预感到股市的风险已经越来越大之后，周先生于9月上旬果断撤出了股市中的所有资金。为了让这些继续保值、增值。周先生打算将其分成两部分进行再投资，一部分购买开放式基金，一部分作为首付款再通过银行贷款的方式购买一套商品房。但就在他打算和开发商签合同的时候，不期而至的“二套房贷款新规”却让他一下打了一个冷颤。因为这意味着他这第二套房产的投资成本将明显增加。

　　记者连日来在省城各家银行和一些楼盘的售楼处采访时了解到，进入10月份以来，像周先生这样放弃购买第二套房子的市民并不少见。当然，也有部分市民处在观望状态，他们正等待着各家银行房贷细则的出台，以便设法钻一下政策的空子。

　　打击恶炒房殃及普通理财

　　“多年来，我国很多城市的房地产价格增长速度一直偏快，这其中有很多原因，但众多恶性炒房者的存在无疑是一个重要因素，监管部门此次出台较为严厉的调控政策，无疑将会对这些恶性炒房者带来直接打击。”招商银行济南分行个人金融部总经理蔡其根认为，由于运营成本明显增加，那些喜欢购买大量房产后静待房价上涨的职业炒房者，将会慎重考虑房地产投资的安全性。

　　“但问题是，此次调控政策也殃及了部分普通投资者的利益。”蔡其根认为，除了职业炒房者之外，目前市场上希望购买第二套住房的市民也很多，这些人有的是想为父母或孩子购买一套房子，有的则是因为在股票市场等投资领域赚了钱后，希望将自己的资金更加安全地保留下来。对于这部分人来说，观望也许是最好的选择。

　　房产投资优势长线看好

　　“虽然从短期来看，刚刚发布的调控政策无疑是对房地产市场的一个利空消息，但从长期来看，房地产投资还是具有不少先天优势的。”山东经济学院一位经济学专家如是说。该专家从两个方面分析了房地产投资的价值所在：一方面，房地产投资价值源于土地具有稀缺性，土地对人类而言是极为宝贵的资源，土地供求矛盾的日渐尖锐，使得土地的潜在升势极强。另一方面，房地产使用的耐久性使投资房地产具有一定的保险性，只要不出现毁灭性自然灾害和意外事故，房地产作为不动产不会一夜之间化为乌有。

　　中国银行济南分行个人金融部副总经理王建伟在接受记者采访时表示，无论央行的实施细则如何制定，他们今后都会大力发展包括第二套房贷款在内的房贷业务。（本报记者 魏传强）

作者：石家庄市诚信金点理财咨询有限公司  2007-10-15    理财规划师：王晓辉

 

在过去一个月，市场上没有发行一只投资国内A股市场的新基金。在这段断档时间里，推崇国际资产配置的QDII基金却接踵而来。南方、华夏、嘉实、上投摩根等公司发行的新QDII基金持续得到大家的热捧。众人的目光瞄向了QDII（合格的境内机构投资的首个字母缩写)基金。一时间，很多基民见面的问候语已经是“买QDII了吗”，现在市民最时髦的话题是“QDII基金”。

那什么是“QDII基金”呢？QDII是Qualified domestic institutional investor (合格的境内机构投资者)的首字缩写。它是在一国境内设立，经该国有关部门批准从事境外证券市场的股票、债券等有价证券业务的证券投资基金。和QFII一样，它也是在货币没有实现完全可自由兑换、资本项目尚未开放的情况下，有限度地允许境内投资者投资境外证券市场的一项过渡性的制度安排。我国政府目前推出“QDII”是为了缓解市场上流动性过剩的一种手段和方式，同时降低国内资本市场上的系统性风险，防止资本市场大起大落，减轻对经济、社会的影响！

QDII基金主要投资什么？根据《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》规定，QDII可以投资的市场须是与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区的证券市场。根据证监会网站发布的名单可以看到，从美欧日等成熟市场到“金砖四国”（巴西、印度），从亚非拉美的新兴市场国家到H股市场，基金公司QDII产品的投资范围遍及全球主要资本市场。作为投资境外市场的QDII基金与国内投资者熟悉的投资A股的基金在组织和运作形式上没有本质区别，只是投资标的有所不同，我们不必因其陌生的“称谓”就觉得它很神秘或很复杂。

投资QDII基金，与投资现有开放式基金在申购、赎回等交易方式基本相同，其“集合投资、专业理财”的本质更是完全一样。不过，国内基金管理公司毕竟对国外市场还比较陌生，一般多借助或联合国外著名的资产管理公司共同管理该基金资产，比如南方全球精选配置基金的管理人南方基金公司和其外方合作伙伴梅隆资产管理公司；华夏全球精选配置基金的管理人华夏基金公司和其外方顾问普信资产管理公司。

投资QDII基金有什么风险呢？主要是防范三大风险：汇率风险、市场风险和流动性风险！今年以来，人民币对美元已经累计升值了3.8%，而今后人民的升值是一个漫长的过程，而且升值速度可能有所加快。同时，考虑到我国目前已经进入升息通道，如果按4%的基准利率计算，那么基金QDII的年收益率至少要超过8%投资者才有利可图；如果在一年内赎回，计算基金的各项手续费用，则QDII基金的年收益至少要在14%以上；市场风险，从发行的这几支QDII来看，参与高风险的权益类证券的比例较高，也预示着中高等风险，即使可以通过全球市场来分散单一市场的风险，但是对于今后“全球化”的金融风险来说，依然存在如何规避全球系统性风险的问题；流动性方面的问题，一般在发出赎回申请后，需要较长的时间（华安国际配置是20天，南方全球配置是10天）。

A股市场在过去两年里表现非常突出，而且现在仍有不少的投资机会，但不能因此就忽略投资单一市场的系统性风险！所以很多专家推荐通过多市场配置来分散风险、获取收益，现在QDII基金的面市就为国内投资者提供了这方面的通路。不言而喻，境外市场同样有非常多的投资机会，既有很多快速成长的新兴市场，也有如香港、新加坡、纽约等地的国际证券交易市场。但是国内的机构是否熟悉当地市场的情况、管理水平、风险防范措施等依然值得观察！

所以综合上面的情况来看，我们认为现在对于QDII的火爆发行，建议先看看不急于购买的策略。但对于有一定风险承受能力、资产具备一定规模由规避风险需求的投资者可以将其纳入自己的股票基金投资组合，作为一个股票基金方面的配置对象。【王晓辉】