关注房产

地产股还会跌多久？

潜龙升天 — Sat, 23 Feb 2008 03:33:00 GMT

2008-2-22 8:07:45来源：中国证券报·中证网作者：中证投资徐辉

在经历一定幅度的反弹后，地产股近期再度成为领跌板块，与地产密切相关的银行板块也同样进入领跌行列。如果仅仅认为地产的下跌是源于招商地产80亿元的再融资，可能在原因的探寻上还过于简单，目前投资者思考的问题应该从前期的是否出现拐点转向还会跌多深、多长时间了。

拐点出现后跌幅不会小

由于人口红利、城市化和快速的经济发展，中国房价的长期上涨趋势依然不容置疑，但在这一过程中，出现一年到一年半甚至更长时间的调整也并非不可能，而一旦房地产市场出现拐点，那么房地产股票的下跌将会非常惊人。香港地产龙头长江实业在82年、87年、94年、97年、2000年的地产业下拐过程中，股价分别下跌82.2％、63.2％、52.5％、71％和66.8％。完成一个下跌过程一般耗时在12个月左右（如87年、94年、97年的调整），如果是大的地产周期，其耗时要达到36个月，也就是3年（如81年、2000年）。

那么拐点出现后，香港地产股价格为何一般会下跌六成到八成？这是因为地产股估值一般以预测净资产为依据，在牛市中，分析师一般会假设未来5年房价保持10％左右的增长，如果预期由10％上涨变更为未来5年房价不涨（即涨幅为0），那么预测净资产值会下降约三成；如果房价出现大幅下跌，人们会开始预期未来房价存在10％的下跌风险，这时的预测净资产值将再度回落两到三成。在这个过程中，仅净资产值就出现了约50％左右的出入。如果在牛市中，投资者往往会认为股价应当在预测净资产值基础上溢价20％交易；而在熊市中，股价往往会跌破预测净资产值20％甚至更多。所以，一旦地产市场出现较为恶劣的拐点，房地产股的下跌幅度将可能非常惊人，而且这一切似乎都是在理性的范围内进行。

九大步骤完成地产股调整

那么为什么调整往往会在12个月或36个月呢？笔者认为这与地产开放的周期关系密切。12个月左右基本是从拍地到交楼的一个过程，在这个过程中，过于激进的开发商可能因为拍得“地王”而最终变成“债王”，香港老牌地产公司置地就是在81年到83年完成了这样一次“华丽”转身，最终失去了香港地产界“大哥大”的地位。

一般来讲，一次完整的地产业调整会包括以下几个程序：第一步是地王频现（繁荣的象征）；第二步是地价暴跌（往往是调整的开始）；第三步是房价、成交量的大幅下跌；第四步是警觉的发展商降价销售，一段时间后其他发展商跟进；第五步是二手房市场大幅下跌；第六步是由于销售量大幅下跌，半年后研究人员发现，竣工销售比大幅提升，以往供不应求的判断改变为供过于求，主流观点开始看空房价；第七步是房价进一步下跌，空置率开始攀升；第八步是为了生存，部分发展商进一步大幅降价销售，这时候降价比例可不是5％，而是20％到30％；第九步是一年后，“地王”开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，“地王”成为“债王”。这时候，房地产股票价格初步见底。

温州和山西炒房团疯狂抛售北京囤房

潜龙升天 — Thu, 21 Feb 2008 03:08:00 GMT

2008年02月21日 08:43 北京日报

　本报讯（记者刘扬）前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了——抛售手中囤积的北京商品房，其中最多的一位准备出手400多套。据七彩尾房超市负责人昨天透露，最近他们接了不少炒房客的“单子”，希望委托超市帮着卖房，其中大户就是温州人和山西人。“少则七八套，多则几十套，这些温州人和山西人很少带着一套房子过来的。”七彩尾房超市的这位负责人介绍，“最多的一位手上有400多套房子，他不得不专门成立了一家公司雇人专门打理这些房产。”

　　说起温州人买房的“豪迈”，万年花城的售楼员记忆犹新：“提着一个大提包，有的甚至是‘蛇皮袋’，打开是一提包或一袋子百元人民币，很少有刷卡的，更没有贷款的。”山西人买房也很有“气魄”，带着一大家子人，呼朋唤友来看房，看好了就说：“这个单元我们要了。”

　　也就是三四年的工夫，万年花城的房价从每平方米五六千元涨到了一万五六千元，其他楼盘的房价几年差不多也翻了一番多，不少炒房客看看风头准备现在“套现”了。以万年花城为例，一平方米赚一万元，一套100平方米的房子就赚100万元，可以想见，当年的炒房团将在京城房地产市场上赚个盆满钵满。

　　从2000年起，温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。一位温州购房团的成员形象地介绍：“按照回报率15％计算，这比任何一个产业都要赚钱，炒房可谓‘温州第一产业’。”由于出身商业，商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选，而且以短线投资为主。山西炒房团主要是一些小煤窑主，产业出身，炒房以长线为主，喜购住宅，不少房产宁愿空置也不出租，留待涨价后抛出。

房价20年后翻番”不足为奇

潜龙升天 — Fri, 15 Feb 2008 02:34:00 GMT

作者：余丰彗发表时间：2008-02-15 08:40 来源：中国证券报·中证网

　日前谈到楼市问题时，清华大学中国经济研究中心副主任魏杰教授表示，2008年房价可能出现两极分化。完全走市场路线的房子，价格可能还会持续上升，但升幅不会像2006年、2007年那样快，每年升幅可能在6%、7%左右，差不多20年左右可能就会翻一番。而普通住房价格基本属于稳定状态，尤其与两限房、经济适用房、廉租房相类似的房子，价格可能是稳定的。

　　此话一出，一些网络媒体、门户网站等把魏杰教授以上话语以“专家：房价20年后可能就会翻一番”为标题刊登在显著位置，有些媒体还在“专家”二字前面加了“顶级”一词。如果只看一个标题，不仔细阅读魏杰教授谈话的具体内容，给社会一种房价将要暴涨20年的感觉；给百姓一种投资、投机住房回报可以预期、稳赚不赔，是一个最佳投资投机品种，应该立马购买的感觉。

　　实际上，仔细阅读魏杰教授谈话内容就可以明白个中原因。他着重说的是，2008年完全走市场路线的房子，价格可能还会持续上升，但升幅不会像2006、2007年那样快。“完全走市场的房子”、“房价不会像07年、06年那样高”等关键词被省略了，却把最后附带提及的一句“20年左右可能就会翻一番”作为谈话的要义并且作为标题登了出来。这确实有点断章取义。

　　实际上，如果按照魏杰教授所说的“完全走市场的房子，每年上涨率可能在6%、7%”的话，根本没有多少投资、投机的价值。因为，按照这个上涨比例，如果投资、投机房子，扣除各种纳税，再扣除比例很高的住房贷款利息，根本赚不到钱，甚至不能保值。因此，笔者认为，如果房价在当前高价位上下降20%-30%，回归理性后，再按照每年6%、7%的比例增长，确实不值得惊奇，也正好是20年后翻一番。根本没有投资投机价值的房价或者上涨比例，说明基本上都是自住性需求，也说明房价回归了理性。

　　另一个不值得惊奇的是，回顾前20年或者以20年为一个周期一直往前推，无论中国或者世界其他地区，几乎所有商品每20年都翻一番甚至更多，特别是资源性商品。20年前，我们的粮食价格、蔬菜价格、服装价格、能源价格是多少，而现在是多少？1973年美国纽约商品交易所原油价格每桶不到2美元，现在已经超过100美元，翻了多少番？劳动力成本在增加，百姓收入在增长，购买力在提高，商品成本在不断增大，特别是土地、资源、能源不可再生，一直在减少，这种生产商品成本的增大和供需矛盾越来越突出。这决定了，长期看，何止房价，大部分商品20年后都会翻一番，关键是广大百姓的收入也应该翻一番甚至更多。因此，应该理性、全面理解专家的话语，不能只抓住其附带说的一句“差不多20年左右可能就会翻一番”而大做文章。

中国富人"抄底"美国楼市

潜龙升天 — Thu, 31 Jan 2008 05:32:00 GMT

作者：邢飞

时间：2008-01-31 09:12

来源：北京晨报

   持续近一年处于“寒冬”的美国楼市，正成为中国投资者的下一个掘金地。去年底以来，中国投资者现身纽约、加利福尼亚等地购房置业。而嗅觉敏锐的美国房地产公司也迅速调整营销策略，低调飞往中国，在北京、上海等地向富人们散发楼书。

    不过，在各界对次级债危机何时结束判断悲观的敏感时刻，此时“抄底”美国楼市引起专家的忧虑，“如果想投资美国房产，还需三思而后行。”

    ■国人“抄底”聚焦纽约、加州

    去年在股市斩获颇丰的张先生，对他刚在纽约投资的公寓颇为满意，“离双子大厦的遗址很近，一平方米才两万美元出头儿，比2006年至少便宜了好几千(美元)”。这不是张先生的唯一一次出手，他同时还在新加坡购置了房产，下一步需要做的就是等合适的时机再把房子卖出去。

    记者了解到，中国投资者目前进军美国楼市主要集中在纽约、加州等热点地区，关键是他们在心理上对这些地区相对熟悉。部分美国房地产公司也将目光投向中国，在北京、上海等地散发楼书，极力吸引中国富裕人士去美国置业。让双方握手的正是美国次债危机带来的所谓抄底机会。

    ■美国楼市创历史最大降幅

    美国楼市“寒冬”已持续近一年时间，美国商务部本周公布的数据显示，去年美国的新房销售量为77.4万套，比上年大降26.4%，创历史最大降幅。其中去年12月，美国新房销售中间价为每套21.92万美元，比前一个月下降10.9%，为过去37年来最大的同比降幅。

    “近些年中国富裕阶层数量和资产规模大幅膨胀，和几年前相比不可同日而语，投资眼光也更具国际性。”国际知名咨询公司波士顿(BCG)发布的最新报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番，达到31万户，中国成为财富增长最快的国家。

    事实上，去美国楼市“淘金”的不仅仅是中国投资者，湘财证券首席经济学家金岩石表示：“美元的加速贬值和美国的房价下跌鼓励海外人士赴美购房，目前由于欧元兑美元大幅度升值，欧洲人到纽约买公寓的越来越多，大有国内‘温州购房团’的气势。”

    ■次债危机的影响还没结束

    不过，此次美国次级债危机的影响比各界此前预料的严重，不仅引起世界股市大幅波动，也令美国实体经济增长放缓的声音渐增，因此，对选择此时投资美国房地产是否恰当，业界也存在怀疑。

    根据金岩石的预测，如果美元对人民币的汇率下降到1比6.5，中国人到美国加州买房将“蔚然成风”。不过，金岩石对于目前“抄底”是否合适还是表示疑虑：“虽然住房市场的国际化已经日趋明显，中国房价上涨和货币升值对应于美国的房价下跌和货币贬值已成为国内投资者去美国置地的动力，不过，投资者一定要对美国经济周期有清醒的判断。”

    花旗银行中国区首席经济学家沈明高则表示，美国次级债危机的影响还远没有结束，对于楼市的影响短期内也难以改变，“根据我们的预计，美国房地产到明年年底才会回暖，如果想投资美国房产，还需三思而后行”。

当前楼市形势怎么看？？？

潜龙升天 — Fri, 04 Jan 2008 08:54:00 GMT

http://www.jrj.com　 2008年01月04日 16:32 南方日报

历史已经跨入2008年，但新年明媚的阳光并没有驱散弥漫在我们心头的疑云。楼价是升是降啊？什么时候买楼好？相当一段时间以来，我总是被诸如此类的提问所包围，忙忙碌碌的我有时候也不得不停下脚步静心自问：到底我们应该怎样看待当前房地产形势？

　　从历史周期看现实变化：价格调整在所难免

　　不识庐山真面目，只缘身在此山中。对于当前房地产形势，大家之所以感到迷惘，是因为我们都置身其中。因此，要正确判断未来走势，也许“以史论今”不失为一种方法。

　　2008年是中国改革开放30周年，也是中国房地产发展30周年。对于楼市30年历史，我认为大致可分为三道分水岭六个时代。1993年国家实行宏观调控、2000年福利分房结束和2005年房改房无条件全面上市堪称三道分水岭。为什么这么说呢？因为1993年之前，商品房多为港澳投资人士购买，付款多要求港元、美元，因此可称为“外销时代”。1993年国家实行前所未有的宏观调控，银根紧缩导致楼市泡沫破灭，内地房地产投资效应立马烟消云散。香港台湾人购房热情消退，商品房购房对象开始转变为先富起来的一部分人，房地产逐渐开启内销时代。2000年之前，房地产主要以单位建房和购买商品房分配为主，因此，称之“集团分房时代”；2000年之后，房地产几乎都是个人购房，毫无疑问这是“个人购房时代”。到了2005年，不论率先购商品房的先富起来那部分还是享受单位福利分房的房改房群体，都开始购买第二套、第三套商品房，房地产终于迎来激情彭湃的换房时代！

　　房地产30年，无论从外销时代到内销时代，还是从集团分房时代到个人购房时代，抑或从初次置业时代到今天换房时代，购房对象不尽相同，价格难免会产生周期波动。外销时代，广州淘金路一带的商品房动辄万元以上，且还要港元美元支付；到1995年时，基本上降到六七千元。在集团分房最鼎盛的1998年，天河一带的华景新城和骏景花园，像黄埔海关这样的单位动辄花费上亿元为处级以上领导干部重新购买符合标准的商品房，价格七八千元也无所谓。而进入2000年个人购房时代，这两个楼盘价格一度在6000元上下徘徊好几年时间。到了2005年，国家规定房改房无条件上市，任何单位不得阻拦，楼市从此开启轰轰烈烈的换房运动。楼价也开始飚升，如今广州市区哪还有万元以下的楼盘？

　　纵观房地产发展30年六个时代，价格涨落周期一般都在五年左右。2000年开始个人购房时代，广州楼价一直阴跌到2004年。2004年国庆期间，合生创展旗下楼盘率先暗中提价30％，从而拉开换房时代价格狂飚。到2007年10月，屈指数来也有4个年头。由于这一轮价格上涨非常迅猛，但幅度很大，透支未来比较明显，因此楼市进入高位调整期已勿庸置疑。现在，也许我们唯一应该做的事情就是赶紧分析研究应对策略。

　　从现实变化看刚性需求：合理定价何愁买家

　　从去年10月1日开始，楼市成交骤然转淡，房子不那么好卖啦！对此，有些发展商不相信调整期已经到来，仍然固守原来定价策略，而有些发展商嗅觉灵敏行动迅捷。

　　11月22日，万科四季花城推开新组团，7000元均价带1000元装修，只有相邻楼盘恒大御景半岛的1／3。11月27日，万科金域蓝湾开卖，售价7500元，比“十一”报价12000元低3000元。同时，万科云山新推单位均价8000元，比“十一”12000元均价便宜将近4000元，12月9日康王路万科金色康苑开卖，13800元均价，比同地段富力盛悦居便宜约4000元。

　　据了解，万科在广州率先在价格上争取行动，市场反应出乎意料地好，旗下四盘相继入市，均受到市场热捧，其中万科金色康苑更出现淡静市场上难得一见的排队买楼现象。当时，发展商一再特别叮嘱记者，他们“不是低价，更不是率先降价”，而是“合理定价”。联想不久前万科董事长王石高调发布的“拐点论”，万科其实早已“先知先觉”，也许只是不想那么快让同行知道罢了？！

　　果不其然。在万科的带动下，广州某知名发展商“送全屋家电加70年管理费”也不管用后，其滨江东楼盘元旦期间便开始“特价30％”大甩卖。珠江新城某酒店式公寓也开始暗中促销，单价每平方米原来要2.6万元左右，现在2万元可以成交，令不少高端换房群体跃跃欲试……

　　大量农村人口进城渴望安居，不少大学生毕业分配等待置业，无数机关团体事业单位领导要求换房，还有金领阶层急切提升生活居住环境，这四种刚性需求足够支撑房地产发展二三十年时间，因此，在楼市成交冷淡时我们根本没必要悲观失望。

　　万科等楼市“领头羊”的行动告诉我们，只要大胆求变，不要过分贪婪，坚持合理定价，根本不愁买家。

　　从现实变化看机会选择：两种走向不可忽视

　　目前，有两种趋势不可忽视：一是珠三角城市发展融合，二是换房时代机关团体、大型企事业单位换房需求。

　　由于珠三角城市群的崛起，广州、深圳一线城市的发展商纷纷到东莞、佛山、惠州、中山等二三线城市发展项目，一线城市购买者也随之朝二三线城市进军。前两年，深圳投资购房客在惠州、东莞、广州、中山等城市表现异常活跃，惠州、东莞等地楼盘超过50％为深圳投资客购买，广州、中山等个别楼盘也有30％来自深圳投资客。接下来，广州投资购房客可能将在佛山、清远、惠州、肇庆、中山、珠海等城市展开新一轮抢购行动。与此同时，广州楼盘也许不像以前那样单纯本地客购买，也许来自深圳、肇庆、东莞、中山、惠州、珠海等珠三角城市甚至汕头、湛江、茂名、韶关、梅州等地购买房客会大量涌入。

　　做记者十多年，有幸一直从事房地产方面的报道工作，亲自目睹机关团体、企事业单位领导员工赶搭房改末班车的热潮，也亲身经历房改房群体换房暗潮涌动。前年10月，南方日报和合富辉煌联合调查表明，当时超过5成房改房群体已经悄悄购买了商品房。据不完全统计，广州房改房群体超过66万套。这意味着，还有30多万户房改房群体仍没有换。

　　单位分的房子小了，你是不是换套大的？单位分的房子旧了，你是不是换套新的？单位分的房子环境不好，你是不是换套环境靓的？房改带来的换房效应正在不断显现，但怎知房价涨得如此凶猛，动辄上百万的房让人望楼兴叹，欲罢不能？如今，经过2006年和2007年房价大涨“升值”刺激之后，大量换房群体居住和投资观念已经经历前所未有的变化，只要碰到合理定价的心水楼，他们还会犹豫吗？

监管部门酝酿新一轮调控政策楼市投资以变应变

潜龙升天 — Fri, 30 Nov 2007 03:06:00 GMT

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年11月30日09:55

财经时报

监管部门对楼市的调控,虽然压缩了楼价上涨的空间,但这只是打压了投机者的念想,对于一直观望待购的自用者和长期投资客来说,或许是出手的好时机

　　回顾2007年的中国房地产市场,房价一路飙升,创10年房改以来的新高,随之而来的是调控政策的有的放矢,终于在年终岁末,房产市场不再那么"火爆",自住型购房者逐渐趋于理性,房产投资者似乎也放慢了脚步。

　　一面是北京、上海楼市"有价无市"局面愈演愈烈,一面是深圳、广州部分楼盘的价格松动,再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期,楼市——这个被称为中国最"顽固"的泡沫,近期出现局部疲软。

　　《财经时报》最新获悉,监管部门正在酝酿新一轮的调控政策,并将进一步紧缩房贷。

　　宏观调控和紧缩房贷这两把"双刃剑",一方面将增强购房者理性购房的信心,使得成交量还将继续下降;另一方面,支撑楼价持续上涨的因素正逐步为市场所消化。

　　专家建议,楼市的规律是不变的,优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下,后市中仍然会有良好表现,消费者可以借机寻找潜力楼盘。

　　局部疲软

　　京沪穗深四大一线城市的楼市在第四季度发生显著的变化,这种变化是近年来从未有过的。

　　对比两年前,涨价是楼市始终不变的主旋律,偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。时至今日,坚挺的房价开始出现松动,交易量萎缩已成事实。

　　其中特别值得注意的是,广州、深圳房价已开始出现暗降。《财经时报》采访发现,暗降在广州表现是高折扣,即折上折、送车位、送物管费等,多项优惠措施接连粉墨登场;而在深圳则表现为大开发商低价倾销新盘,老盘的价格仍在硬挺。

　　相比之下,上海的房价目前没有明显下降的迹象。有统计数据显示,10月份上海房价仍保持原位,部分项目还略有上涨,但销售量却呈明显下降的趋势,有些楼盘的销量出现了骤降。

　　房价紧跟上海、深圳的北京楼市又是怎样一番景象呢?

　　从表面上看,今年以来北京楼市房价持续上涨,但9月底第二套房贷提高首付政策出台后,北京楼市出现了明显的两极分化。

　　北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态,而很多单价在15000元以上的楼盘则明显滞销。

　　调控"新信号"

　　如果说商品必然遵循市场规律,那么众所期待的房价下降的最有效出路就是需求量减少,而达到这个目的的途径,需要相关金融、法律、行政、财税等宏观调控措施的组合出台,共同发挥作用。

　　从年初开始的房地产开发企业土地增值税清算,到第二套房贷首付40%,直至土地转让的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)的出台,接连不断的楼市调控政策在2007年有的放矢。

　　而最新消息是,新一轮的楼市调控政策正在酝酿,一方面一场由国务院直接部署的督察行动即将展开;另一方面银行将进一步紧缩房贷。

　　《财经时报》获悉,由建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门组成的"房地产调控部际联席会议"督察组,将于12月奔赴全国十多个城市,检查各地落实既有房地产调控政策的情况,其中房价与供应结构调整,将成为检查的重点。

　　汇集众多监管部门,规格如此之高的督察组,在房地产调控领域实不多见。

　　据银监会相关人士向《财经时报》透露,这次督察行动将在中央经济工作会议前结束,持续时间20天左右,督察的重点是一线城市和房价上涨较快的二线城市。

　　综合上述信息可知,监管部门正在为新一轮的房地产政策调控做准备,而即将展开的督察行动只是此轮政策调控的"信号枪"。

　　此外,上述银监会人士还透露,"为改善目前房地产市场的状况,进一步紧缩房贷的政策即将在近期出台。"

政策紧缩您是否会投资房产？

潜龙升天 — Mon, 15 Oct 2007 05:24:00 GMT

http://www.jrj.com　2007年10月15日 08:28 生活日报

就在他打算和开发商签合同的时候，不期而至的“二套房贷款新规”却让他一下打了一个冷颤。因为这意味着他这第二套房产的投资成本将明显增加。

　　国庆节前，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各家银行对已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此消息一出立即在房地产市场引起了强烈的反响。

　　不少市民放弃投资房产

　　今年以来，在省城某科技公司上班的周先生从股票市场上赚得了40多万元的收益。但在预感到股市的风险已经越来越大之后，周先生于9月上旬果断撤出了股市中的所有资金。为了让这些继续保值、增值。周先生打算将其分成两部分进行再投资，一部分购买开放式基金，一部分作为首付款再通过银行贷款的方式购买一套商品房。但就在他打算和开发商签合同的时候，不期而至的“二套房贷款新规”却让他一下打了一个冷颤。因为这意味着他这第二套房产的投资成本将明显增加。

　　记者连日来在省城各家银行和一些楼盘的售楼处采访时了解到，进入10月份以来，像周先生这样放弃购买第二套房子的市民并不少见。当然，也有部分市民处在观望状态，他们正等待着各家银行房贷细则的出台，以便设法钻一下政策的空子。

　　打击恶炒房殃及普通理财

　　“多年来，我国很多城市的房地产价格增长速度一直偏快，这其中有很多原因，但众多恶性炒房者的存在无疑是一个重要因素，监管部门此次出台较为严厉的调控政策，无疑将会对这些恶性炒房者带来直接打击。”招商银行济南分行个人金融部总经理蔡其根认为，由于运营成本明显增加，那些喜欢购买大量房产后静待房价上涨的职业炒房者，将会慎重考虑房地产投资的安全性。

　　“但问题是，此次调控政策也殃及了部分普通投资者的利益。”蔡其根认为，除了职业炒房者之外，目前市场上希望购买第二套住房的市民也很多，这些人有的是想为父母或孩子购买一套房子，有的则是因为在股票市场等投资领域赚了钱后，希望将自己的资金更加安全地保留下来。对于这部分人来说，观望也许是最好的选择。

　　房产投资优势长线看好

　　“虽然从短期来看，刚刚发布的调控政策无疑是对房地产市场的一个利空消息，但从长期来看，房地产投资还是具有不少先天优势的。”山东经济学院一位经济学专家如是说。该专家从两个方面分析了房地产投资的价值所在：一方面，房地产投资价值源于土地具有稀缺性，土地对人类而言是极为宝贵的资源，土地供求矛盾的日渐尖锐，使得土地的潜在升势极强。另一方面，房地产使用的耐久性使投资房地产具有一定的保险性，只要不出现毁灭性自然灾害和意外事故，房地产作为不动产不会一夜之间化为乌有。

　　中国银行济南分行个人金融部副总经理王建伟在接受记者采访时表示，无论央行的实施细则如何制定，他们今后都会大力发展包括第二套房贷款在内的房贷业务。（本报记者魏传强）

以租养贷是否还行得通？？

潜龙升天 — Mon, 03 Sep 2007 06:27:00 GMT

　1年4次加息，累计涨幅为0.72％，3年7次加息，累计涨幅1.98％。以贷款50万20年为例，以等额本息方式还款，从2008年1月1日起，房贷月供要比2006年8月19日以后购房贷款者多负担177.4元，相当于1年损失一部数码相机，5年损失一部IBM X60笔记本。然而，对于投资者来说，现在，当一套房子30年也不能收回成本的时候，确实该静下心来算算账了。

　　月供与租金差距增大

　　张先生在内桥附近有一处房产贷款35万，20年，以等额本息方式还款，3年前月供2260元，因装修比较简单，月租金只有2000元。3年来的7次加息，今年月供已达到2555元，到明年就达到2600元，而月租金只涨到了2200元。

　　张先生觉得越来越入不敷出，如果想要增加租金，只能增加投入。增加装修、家电，也是一笔不小的费用，而且还不一定会以多出很高的价格租出去，想来想去，都是自己的钱。

　　中原地产交易中心经理王巍巍告诉记者，一是因为租金太低，还有一个因素是房价太高，投入的比较多但是租金回报小。而房价高，必然要影响到贷款金额的增多。南京市的租金却一直不温不火，利息3年来却小步快跑，渐渐拉大了房贷月供与租金的差距。张先生这样的投资者不在少数，一次次加息在一点点打消他们投资的信心，如此下去，必将促使部分投资者抛售房产，在一定程度上，也制约了更多以租养房的投资者的进入。

　　12年收回成本？

　　房子出租回报率在8％以上，12年左右就能收回成本，12年后就等于白得一套房子。另外，今后房价肯定还会上涨，房子还能升值……目前，市场上，对于想投资的客户来说，售楼员基本都是这样算账的。而业内人士表示，目前开发商算出租回报率，一般是用年租金除以房屋总价，现在通用的说法是8％。实际上，这个8％是两年前就一直用的数字，虽然现在房价涨了，但租金没涨，这个数已经基本上不存在了。

　　销售员算账时，选取的基本都是项目周边房源租金报价最高的，说月租金3000元也行，4000元也行，购房人也没人细问。另外，开发商在算年租金时，基本都按1年2个月的空置期算，实际出租时，除非租价低，否则1年的平均空置期都会超过2个月。

　　再加上开发商算租金时基本都不会扣除物业费、供暖费等成本，算房屋总价时，都按购房的实际总价款算，不会加上相关税费、装修成本，公共维修基金、利息成本等。这样粗粗算出来的账基本都是虚高的。

　　相关人士表示，实际上，目前一套房子的真实出租回报率能达到5％就非常不错了，许多房子也就达到3％左右。

　　二手房出租不理想

　　王巍巍给记者举了一个例子，汉中门大街一套80平方米左右的两居室，市场单价为9000元/平方米左右，总价为70多万元。目前这套房的实际租金行情在每月2000元左右，即使按开发商的算法，按理想的1年10个月出租状态，用年租金除以房屋总价，即2万元除以70万元，回报率也仅为2.9％左右。

　　如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在1800元左右；而房价加上1.5％的契税、2％的公共维修基金和装修费等，实际支出达到73万元左右，回报率则更低。

　　“之所以回报率低，主要是本市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没涨。”一家中介公司的工作人员表示。据不完全统计，今年上半年的房租较年初上涨了10％~15％，一方面有租赁税征收的原因，房东把这部分税收转嫁到了租房者身上；另外一方面，物业税开征的预期也在一定程度上会影响房价；当然，几次利率的提高，给一部分指望以房养房的出租人带来成本的上涨，故提高租金也有可能，但是这个原因对整个房地产租赁市场的影响不大。

　　房产投资账该怎么算？

　　“房价涨了，我买的房子就值。”这是目前大多数买房人的想法。

　　但如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴1.5％或3％的契税，2％的公共维修金和0.05％的印花税。等房子升值出售时，如果5年之内，还要缴5.5％的营业税，0.05％的印花税，收益部分20％的个税以及1％的土地增值税。这一买一卖，相关税费就要在11％至13％左右，如果算上中介费、物业费等其他成本，5年内，房产升值13％才不亏钱。

　　相关人士还表示，额外的还要考虑装修费和贷款利率。相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资者来说是一笔比较大的支出，目前5年期房贷的优惠利率为6.27％，也就是说至少房产升值20％才不亏。出租回报率、出售回报率、银行利率和其他投资机会成本，都应该算在内。（江苏商报陆春花）

买房要先看自己属于哪类人？

潜龙升天 — Mon, 03 Sep 2007 06:04:00 GMT

http://www.jrj.com　 2007年09月01日 14:41 青岛早报

五大类型白领要自省的角度规避可能存在的误区和风险

　　调查显示，去年一年有77.8％的人对自己买到的房子不满意，其原因在于房产消费上的过度透支和自我需求的模糊认识。因此有房产专家认为，购房者要想买到如意称心能满足自己需求的房子，关键是要对自己有一个明确认识。有人在对白领房产消费人群进行深入研究后发现，这些具有相当消费能力的人大致可分为五大类型，他们在买房中有着迥然不同的表现，每一种类型的人都独具个性。

第1型：追求安全

　　追求安全型的白领人士非常注重就业与生活状态的稳定。在职业上，他们对在职业竞争中获得优势缺乏自信与动力，强调做好岗位工作。在生活中，他们总是将消费、储蓄和投资的比例稳定在一个心理安全的水平上，尽量避免冲动消费与透支消费。

　　评论：对于这种类型的白领而言，宜于走梯度消费逐渐提升的房产消费路线，如果是首次置业可以考虑购买小户型的二手房，待到经济条件达到一定程度再执行以小换大，以避免由于房产消费过度给生活带来的冲击。

第2型：追求稳健

　　追求稳健型的白领人士在保持职业生存稳定的基础上，以稳步发展作为职业发展目标。信心指数较高的阶段，他们会对住宅一类的昂贵消费产生很大的热情。信心指数较低的阶段，他们会毫不迟疑地冻结所有昂贵消费的欲望。

　　评论：这种类型的白领的信心指数并不稳定，容易受到来自市场层面的影响，所以在购置房产时，也是不宜于大规模透支的，而是适合稳扎稳打。首次置业者可考虑80平米的两居室新房，因为这样的房子一直都是二手房市场的热点户型，这样在换新换大的过程中可以进退自如。

第3型：追求财富

　　追求财富型的白领人士往往以提升个人经济收入作为职业发展目标。在生活上，他们会对住宅一类的昂贵消费保持很大的投资热情。

　　评论：对于追求财富的白领而言，购房已经不仅仅是要置业，更关键的是要理财以促其升值，某种意义上说地段决定了房产的升值潜力。所以，在这类人群购房置业中地段是至关重要的。

第4型：追求地位

　　追求地位型的白领人士在保持职业稳步发展的基础上，以提升个人的专业、商业与社会地位作为职业发展目标。对于住宅一类的昂贵消费，他们特别强调“要住出样子来”；为此，往往愿意进行大规模的透支消费。

　　评论：对于这部分人群，尤其强调房产的品位和居住的舒适度，并且固执地认为其所居住的房产必须和他的身份相匹配。另外，强烈的阶层情结注定这部分人在购房过程中必须关注房产的社区环境及配套，这不仅包括一些硬件设施还包括社区居住人群、人文配套之类。

第5型：追求理想

　　追求理想型的白领人士为实现理想而不停地创新或创业。他们特别强调“要住出自我来”。所以，只要不对理想的实现构成威胁，他们愿意进行大规模的透支消费。

　　评论：鉴于这部分人群强势的购买力，其房产置业的目标应该集中在高端公寓、别墅等范畴之内。

调控趋紧炒房危机提前到来

潜龙升天 — Thu, 23 Aug 2007 02:14:00 GMT

在政府对楼市宏观调控措施日趋实效和美国次级债危机的警示下，炒房一族开始从“高枕无忧”阶段进入“居安思危”阶段，对炒房危机的警惕越高越好。

　　近来，一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，中国也未能幸免。上周五(8月17日)，上证综指大跌108.87点，跌幅高达2.28%，来不及获利回吐的投资者损失惨重。而这场危机就是源于美国房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。

　　在中国政府对于楼市宏观调控措施日趋紧密和实效的情况下，房地产市场在供应、需求和结构调整方面都将发生深刻变化，说炒房一族有可能迎来“炒房危机”绝不是危言耸听。

　　房地产将迎来变革

　　从2004开始，中国房地产迎来了密集的宏观调控，国家利用土地、金融、制度和税收杠杆一次次试图撬动房价高涨的支点，但收效甚微，房价还是屡创新高。单就郑州市场而言，几年来房价几乎翻番，2007上半年就上涨两成。

　　在土地政策方面，国家杜绝土地协议出让方式，把城中村改造土地纳入政府土地储备范围，一律实行招拍挂方式出让土地，因此，郑州“地王”记录接连被刷新，郑州西区的土地竟高达400多万元/亩，而2004年，即使是郑东新区的土地也不过几十万元/亩。牢记利润、抛却慈善的开发商通过房价把成本转嫁到了消费者身上，很多人望房兴叹。这样的结果是需求再次被人为放大，“抢”房现象再现“楼市现象”。

　　放眼全国，政府的卖地冲动均很强烈，作为财政收入的一大部分，土地出让金一定程度上支撑了GDP高达两位数的增长。显然，土地方面的调控很难奏效。

　　金融政策方面，虽然屡屡出台新措施，但大部分都是在抑制需求和提高购房门槛方面，已经“深陷其中”的银行并不会出台一些控制开发方面的重要措施，因为此类措施一旦出台，损害的可能最终是银行自身利益，显然，银行不但是房地产开发和房价飞涨的助推者，更是最大的受益者。

　　很多人认为，中国房地产业发展似乎到了一个十字路口，下一步何去何从可能需要“抉择”了。

　　事实上，好在房地产并非走道了十字路口，而是到了一个三岔路口，政府也意识到了单纯控制供应或需求并非良方，优化供应结构也许是一条“正道”，那就是增加廉租房和经济适用房的供应，解决大部分中低收入者的住房需求问题，并从根本上协调供需之间的矛盾，以达到和谐。

　　变革似乎很快就要到来，因为行动已经开始。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)日前发布，《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。“政府是解决低收入家庭住房困难的主体。”建设部在解读政策时强调。“如果完全以市场调节价格，高房价在一定高度后也会自然回调。”某开发商表示。

　　郑州快速响应。政府出资成立公共住宅建设投资公司，开发廉租房和经济适用房，明确表示严格执行国家有关规定，做到应保尽保。另一方面，郑州市最近出台关于城中村改造方面的“103号文”，明确城中村改造安置房和商品房的开发比例等措施都将加大非商品房的供应量。

　　方向找对了，制度完善了，虽然路还长，接下来的恐怕只是时间问题了。中国房地产无疑将迎来变革时代，郑州也不例外。

　　危机是否到来

　　中国房地产业的变革事实上就是住房供应结构的转变，使供应和需求在各个层次上相互匹配。供求关系决定一旦变革措施得到有效执行，房地产市场的价格肯定会有所调整。一旦遇到房价突然下降，大量的投资客便会抛盘杀跌，获利回吐。恐慌情绪蔓延的速度绝对超乎想像，人们的心理防线可能会在顷刻间崩塌，再次树立信心至少得几年时间。

　　除了供求关系对房价的实质影响，金融方面的风险更值得关注。事实上，美国的此次次级债危机就是如此。

　　次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者，投资者自愿承担风险和收益。

　　9·11以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，房价上涨速度直逼目前的“中国速度”，炒房投资盛极一时。

　　于是，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。次级贷款没有首付限制，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大。此时，次级抵押贷款危机就产生了。

　　让人始料不及的是，2004年开始美国连续17次加息，去年年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价下跌超过10%，炒房者利益链条断裂，次级贷款风险开始暴露。

　　虽然，中国购房贷款要求一定的首付比例，这在一定程度上可以弱化借款者违约的损失。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。

　　就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元／平方米。有的炒房者说：“眼睁睁看着首付跌没了。”

　　尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不出下跌的迹象，但是炒房者尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。

　　我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续5次加息，且随着CPI的增加，再次加息之势不可避免。尤其是到了明年年初，银行开始执行新的贷款利率，今年已有3次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。

　　裴先生在郑东新区投资有几套住房，谈到危机，他不以为然：“那不知道是N年以后的事儿”。随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了，“炒房危机”绝不是危言耸听，危机大多都是在毫无察觉、满不在乎时悄然而至。(经济视点报)